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Festvortrag Sabrina Franke, Leiterin des Gutachterausschusses Lüneburg

Rückblick auf 50 Jahre Gutachterauschuss Niedersachsen und Lüneburg


LGLN-Franke  
Festvortrag Ausschussvorsitzende Sabrina Franke

Sehr geehrte stellvertretende Vorsitzende, sehr geehrte ehrenamtliche Gutachter, sehr geehrte Mitarbeiter der Geschäftsstelle sowie Gäste,

die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte können auf ein Jubiläum zurückblicken: 50 Jahre Grundstückswertermittlung in Deutschland. Mit anderen Worte ein halbes Jahrhundert!

Ich freue mich, dass Sie meiner Einladung gefolgt sind und heute hier im Rahmen unseres aktuellen Geschäfts, den Bodenrichtwertsitzungen, die Zeit finden auf die Ereignisse des vergangenen halben Jahrhunderts zurückzublicken. Festveranstaltung ist ein etwas zu hochgegriffenes Wort für diese Veranstaltung, aber mit geringem Aufwand lässt sich ein Rahmen schaffen dieses bedeutende Ereignis gebührend zu begehen und zu feiern. Ich finde es angebracht auch in unserem Kreis dieses Ereignis zu würdigen und gemeinsam zurückzublicken.

Im November letzten Jahres hat bereits eine landesweite Festveranstaltung anlässlich des Jubiläums in Hannover stattgefunden. Hierzu waren Vertreter der Ausschüsse vor Ort geladen. Teilgenommen haben aus unserem Zuständigkeitsbereich Frau Korte als Leiterin der RD, Herr Leppel als Leiter der Geschäftsstelle und Herr Schmitz-Mohr als der am längsten bestellte und aktive ehrenamtlicheGutachter und meine Person. Es war eine gelungene Veranstaltung mit einigen Vorträgen. Themen waren unter anderem die Markttransparenz, der Immobilienmarktbericht Deutschland, der demographische Wandel sowie eine Einschätzung und einige Ausblicke der Finanzverwaltung aus Sicht eines Vertreters der OFD Rheinland.

Blicken wir nun zurück:

Der Grundstein für die Gründung der Gutachterausschüsse ist bereits 1960 gelegt worden. Am 23. Juni 1960 wurde im Bundesgesetzblatt das Bundesbaugesetz, also der Vorläufer des heutigen Baugesetzbuches, verkündet. Vier Monate später trat es bereits in Kraft. Die Landesregierungen konnten die im Gesetz formulierten Aufgaben, den sogenannten Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse übertragen. Den Ländern war es selber überlassen worden, an welchen Stellen die Geschäftsstellen eingerichtet werden sollten.

In Niedersachsen wurde die Ermächtigung zeitnah umgesetzt. Und zwar mit der

Verordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und über die Anlegung von Kaufpreissammlungen vom 29. Dezember 1960.

Sie trat bereits zum Jahresende in Kraft. Ein Tag, der heute immer noch bzw. genaugenommen wieder und zwar heute als Stichtag in der Bodenrichtwertermittlung eine besondere Bedeutung für uns Wertermittler hat.

Die Einrichtung der Gutachterausschüsse geschah in Niedersachsen schließlich im Laufe des Jahres 1961 und teilweise auch noch 1962. Somit feiern wir genaugenommen vermutlich bereits den 51. Geburtstag unseres Gutachterausschusses.

Für den heutigen Zuständigkeitsbereich unseres Gutachterausschusses lassen sich die einzelnen Gründungstermine nicht mehr nachvollziehen. Fast steht, dass für jeden Landkreis beim zuständigen Katasteramt ein Gutachterausschuss sowie eine Geschäftsstelle eingerichtet wurde.

Die damaligen Katasteramtsleiter wurden zu den Vorsitzenden der Ausschüsse bestellt. Die Vorsitzenden der ersten Stunde waren:

Herr Heinrich Horstmann für den Gutachterausschuss für den Landkreis Lüchow beim Katasteramt Lüchow,

Herr Gerhard Oesterley für den Landkreis Uelzen beim Katasteramt Uelzen,

für den Landkreis Lüneburg Herr Erich Haupt beim Katasteramt Lüneburg

und für den Landkreis Harburg Herr Wilhelm Horn beim Katasteramt Winsen.

Weitere Namen in loser Reihenfolge sind:

Günter Blömer, Heinz Münnekhoff, Hellmut Kubitz, Jürgen Schlehuber, Johannes Münch, Wolfhard Augustin, Dr. Bernhard Stache, Günter Wiebe, Rüdiger Boldt, Uta Stühff, Dr. Stefan Willgalis

Die Gutachter hingegen hatten ihre Qualifikation, also ihre Erfahrung und Sachkunde nachzuweisen. Ein Gutachter ist uns allen vielleicht vom Namen her bekannt. Nach einem langjährigen ehrenamtlichen Gutachter, dem Herrn Röver, ist in Uelzen eine Straße benannt worden. Die Fritz-Röver-Straße.

In der Landkreisbezogenen Form hatten die Gutachterausschüsse viele Jahre bestanden. Erst ab 1996 entwickelte sich mit Gründung der Vermessungs- und Katasterbehörden Winsen/Lüneburg und Südostheide zwischen den Katasterämtern Uelzen und Lüchow und Lüneburg und Winsen eine Zusammenarbeit. Die Geschäftsstellen arbeiteten vermehrt zusammen und Tätigkeiten wie die Erstellung des Marktberichtes wurden zentral angefertigt.

Im Jahr 2005 erfolgte mit der Gründung der GLL - der Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften die endgültige Zusammenlegung der Geschäftsstellen. Zurzeit sind an zwei Standorten Mitarbeiter der Geschäftsstelle tätig und zwar in Uelzen und Lüneburg.

Mit der Einführung der amtlichen Grundstückswertermittlung zusammen mit dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes wurde die Preisstoppverordnung von 1936 endgültig aufgehoben. Die Voraussetzungen waren geschaffen, damit sich ein am Angebot und der Nachfrage orientierter Grundstücksmarkt bilden konnte.

Zuvor wurde der volkswirtschaftliche Preis für Güter und Leistungen des täglichen Lebens, auch für Grundstücke, durch die Vorgaben des Reichskommissars für Preisbildung diktiert. Eine Preisbehörde kontrollierte bis 1952 die Einhaltung der Preisvorschriften und legte eine Liste mit allen Kaufpreisen an.

Mit dem ersten Bundesbaugesetzbuch, den Regelungen zur Ermittlung von Grundstückswerten und der Bildung von selbstständigen und unabhängigen Gutachterausschüssen strebte der Gesetzgeber das Ziel an, den Markt transparent zu machen. Es sollte sich ein freier Grundstücksmarkt mit Grundstückspreisen nach marktwirtschaftlichen Grundzügen entwickeln.

Die ersten Ausprägungen der Wertermittlung von Grundstücken lassen sich noch viel viel früher erkennen:

Und zwar mit der Grundsteuererhebung von 1861 in Preußen. In der Folge entstand auch das Liegenschaftskataster. Die Grundsteuer, die auf bebaute Objekte abzuführende Gebäudesteuer und auch die Vermögenssteuer waren Steuern, die auf den im Kataster geführten Daten beruhten.

1893 wurde erstmals eine Technische Anleitung für die erstmalige Schätzung des Wertes der Grundstücke veröffentlicht. Sie sah die Sammlung von Kaufpreisen vor, die verschnitten mit den Katasterangaben auf die allgemeinen Wertverhältnisse umgerechnet wurden.

Es wurden somit damals schon preisbestimmende besondere Umstände wertmäßig ermittelt und auf den Kaufpreis als Verbesserung angebracht. Der heutige Verkehrswert wurde damals als der gemeine Wert bezeichnet und war der Wert, den die Sache nach ihrer objektiven Beschaffenheit für jeden Besitzer hat.

Wo stehen wir heute:

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg ist einer von 14 Ausschüssen in Niedersachsen. Zuständig für den Nordöstlichen Teil, genauer genommen für die Landkreise Harburg, Lüneburg, Uelzen und Lüchow-Dannenberg.

Das ist eine Fläche von rund 5300 km², rd. 570000 Einwohnern, umgerechnet sind das 108 Einwohner/km². Wir haben im vergangenen Jahr 7900 Kaufverträge ausgewertet mit einem Geldvolumen von 1,2 Mrd. €.

Die Gutachterausschüsse sind selbstständige und unabhängige Gremien. Sie sind nicht weisungsgebunden, sondern unterliegen der Rechtsaufsicht durch das Ministerium des Innern.

Die Vorsitzenden sowie stellvertretenden Vorsitzenden werden durch das Ministerium bestellt, die ehrenamtlichen Gutachter für fünf Jahre von dem örtlichen Vorsitzenden.

Die ehrenamtlichen Gutachter sollen in der Wertermittlung sachkundig und erfahren sein. Insgesamt sind das in Niedersachsen rund 600 Gutachter, alleine im Gutachterausschuss Lüneburg sind sie vertreten mit 39 Gutachtern plus zusätzliche 5 Vertreter der FA.

Sie gehören unterschiedlichen Berufsgruppen an. Immobilienmakler, Architekten, Bauingenieure, Bauunternehmer, Banker, Stadtplaner, zertifizierte und vereidigte Sachverständige, Landwirte, Forstwirte sowie Mitarbeitern von Finanzämtern und auch Stadt- und Planungsämtern.

Unsere Aufgaben der Gutachterausschüsse haben sich in dem vergangenen halben Jahrhundert immer weiter entwickelt. Anfänglich bestand die Aufgabe darin eine Kaufpreissammlung zu führen, Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zu erstellen sowie Bodenrichtwerte zu ermitteln.

Ergänzend kam später die Gutachtenerstellung über die Höhe von Mieten und Pachten sowie die Erstellung von Grundstücksmarktberichten hinzu. In Lüchow wurde der erste Marktbericht 1990 und in Uelzen und Lüneburg für den Zeitraum 1986/87 herausgegeben.

Später machten sich die Gutachterausschüsse die Ableitung von wesentlichen Daten für die Grundstückswertermittlung zur Aufgabe. Seit 1971 gehören nach dem Städtebauförderungsgesetz auch die Ermittlung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen zu den einschlägigen Aufgaben der Gutachterausschüsse.

Was geschieht aktuell:

Im Jahr 2009 sind im Baugesetzbuch mit dem Erbschaft- und Schenkungsteuerreformgesetz erhebliche Änderungen vorgenommen worden. Es wurden verpflichtend Obere Gutachterausschüsse bzw. Zentrale Stellen in den Ländern eingeführt, die in Niedersachsen bereits seit 1978 bestand haben.

Ebenso werden mit Kapitalisierungszinssätzen, Faktoren zur Anpassung der Sachwerte, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren für bebaute Objekte die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten explizit im Gesetz benannt.

Gleichzeitig wurde die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates ermächtigt durch Rechtsverordnung Vorschriften für die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung von Verkehrswerten und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen. Dies hat die Bundesregierung auch bereits getan.

Zum Einen wurde die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 und zum anderen wurde die Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten vom 11. Februar 2011 vom Bund verabschiedet.

Die Kaufpreissammlung

Die Grundlage unserer Arbeitist die Kaufpreissammlung.

Sie ist seit 1960, seit der Gründung und Einrichtung der Gutachterausschüsse, Schatztruhe und die Quelle unserer Informationen. Gefüttert wird die Kaufpreissammlung mit den Grundstückskaufverträgen, die die Notare zur Erfassung und Auswertung den Gutachterausschüssen vorlegen müssen. Das BauGB verpflichtet sie zu diesem Schritt. Mit diesen Daten ist es alleine nicht getan. Informationen, wie Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung oder auch der Stand der Bauleitplanung sind unerlässliche Daten um heute fundierte Auswertungen und die sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten zu ermitteln.

Die Kaufpreissammlung, von Beginn an dabei, hat sich aus den Kinderschuhen heraus entwickelt und präsentiert sich heute nach 50 Jahren als ein fast ausgereiftes Programmsystem. 1960 wurden die Kaufpreise auf DIN A 5 Karteikarten notiert, unterteilt nach bebauten und unbebauten Grundstück.

Ab Mitte der 60iger: Stricknadelkaufpreissammlung eingeführt. Dabei wurden wesentliche Grundstücksmerkmale durch Einkerbungen am Kartenrand gekennzeichnet. Mit der Stricknadel konnten so Kauffälle mit gleichen Merkmalen selektiert werden.

Dazu wurden ab 1975 Kauffallübersichten auf der Grundlage der DGK5 angefertigt, um die Kauffälle auch wiederzufinden und einen Überblick zu haben.

Ab Mitte der 80iger: hielt schließlich die EDV-Technik Einzug mit einfachen und selbstprogrammierten Programmen. Übergangsweise wurden teilweise noch analoge Kaufpreiskarteien in DIN A-4 Format geführt.

Ab 1992 wurde schließlich das Programmsystem AKS „Automatisiert geführte Kaufpreissammlung“ in Niedersachsen eingeführt. Erstmals konnten mit dem Programm auch umfangreiche und mathematische Auswertungen durchgeführt werden wie zB Regressionsanalysen, wohlgemerkt im Jahre 1992. Das Programmsystem, das in Niedersachsen entwickelt wurde, ist mittlerweile bundesweit anerkannt und wird zurzeit in sieben weiteren Bundesländern angewendet.

Bodenrichtwerte

Die ersten Bodenrichtwerte wurden für Bauland 1963 und für Ackerland 1984 sowie für Grünland 1987 ermittelt. Eine Besonderheit gab es in Uelzen. Hier wurden zunächst lediglich Richtwertlisten veröffentlicht, dh für jede Ortschaft gab es in einer Liste lediglich einen Wert. 1979 wurden hier erstmals Karten angelegt.

Die Bodenrichtwerte zählen zum Hauptgeschäft der Gutachterausschüsse. Anfangs waren nur vereinzelt Bodenrichtwerte veröffentlicht worden.

Mit der aktuellen Bodenrichtwertrichtlinie sind nun flächendeckend zonale Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes und den wertbeeinflussenden Merkmalen zu ermitteln.

Die Bedeutung der Bodenrichtwerte und unsere Verantwortung bei der Ermittlung ist mit dieser Richtlinie enorm gestiegen. Die Finanzverwaltung stellt immer mehr die steuerliche Ermittlung auf unsere Daten ab.

Auch in der Darstellung der Bodenrichtwert ist der Fortschritt der Zeit deutlich erkennbar. Anfangs wurden die Bodenrichtwerte auf analogen Karten veröffentlicht, die handschriftlich in rot fortgeführt wurden. Später wurden sie digital aufbereitet und in analoger Form vertrieben.

Seit einigen Jahren kann der Nutzer die Werte im Internet abrufen. Analoge Karten werden aktuell nicht mehr vertrieben. Alternativ wurden CD’s erzeugt, später aufgrund des großen Datenvolumens DVD’s vermarktet. Online-Dienste machen auch vor der öffentlichen Verwaltung nicht halt. Bundesweite Konzepte und Internetlösungen zur Bereitstellung von Bodenrichtwerten mit einheitlichen Datenstrukturen wurden von der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Länder erarbeitet. Der Name VBORIS: Das vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem. In Niedersachsen wird VBORIS mit der Bodenrichtwertrichtlinie als BORIS NI Bodenrichtwertinformationssystem Niedersachsen realisiert.

Gut 50 Jahre nach den ersten Bodenrichtwerten sind wir heute in einem digitalen Zeitalter angekommen, das sich an den Kundenwünschen orientiert.

An den Kundenwünschen orientieren sich auch die aktuellen Entwicklungen wie:
der digitale Grundstücksmarktbericht in digitaler Form, der erste Immobilienmarktberichte Deutschland, herausgegeben von einer Arbeitsgemeinschaft der Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland.

Der ImmobilienPreiskalkulator, der als eine Art Schnellauskunft im Internet verfügbar ist und eine Preisniveau meiner Immobilie ermittelt.

Die Organisation und die Größe der Zuständigkeitsbereiche der Gutachterausschüsse und ihre Geschäftsstellen hier in Niedersachsen weisen im Vergleich zu anderen Bundesländern optimale Strukturen auf. Sie schaffen es mit einem weitestgehend optimalen Personaleinsatz umfangreiche Auswertungen und Analysen auf den Teilmärkten des Grundstücksmarktes durchzuführen. Wir erreichen so ein optimales fachliches Niveau, das einerseits wirtschaftlich ist und andererseits die gesetzlichen Vorgaben erfüllt.

Ich denke wir können sehr stolz sein auf das, was wir und vor allem unsere Vorgänger in den letzten 50 Jahren erreicht haben.

Wir hier in Niedersachsen: als Vorsitzende, als deren Stellvertreter, als ehrenamtliche Gutachter und natürlich auch die Mitarbeiter in den Geschäftsstellen.

Wir schaffen es die Vorgaben aus der Politik und den Gesetzen zeitnah umzusetzen sowie die Anforderungen und Wünsche der Kunden zu erfüllen. Wir als Niedersachsen haben außerdem maßgebend an der technischen Weiterentwicklung der AKS mitgearbeitet und sie zu dem gemacht was sie heute ist. Insgesamt haben wir eine erstklassige Arbeit geleistet.

Herr Krumbholz, ehemaliger Vorsitzender des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen mittlerweile im Ruhestand sagte anlässlich seiner Verabschiedung. Er sei mächtig Stolz auf die Vormachtstellung der Niedersachsen auf bundesweiter Ebene im Bereich der Wertermittlung.

Die Grundlagen bilden die erstklassige AKS und der Aufbau und unsere Organisation. Es sei ihm immer wieder bewusst geworden, wenn er auf bundesweiten Dienstbesprechungen und in Gremien tätig war, wie fantastisch die Qualität der Arbeit der Gutachterausschüsse in Niederachsen sei.

Wichtig sei aus seiner Sicht, dass wir den Standard halten und Verbesserung bei der Vermarktung der Produkte und den Bekanntheitsgrad stärken.

In diesem Sinne freuen wir uns auf das Erreichte in den letzten 50 Jahren und packen die nächsten 50 Jahre an.

Ich danke Ihnen für Ihr Zuhören.

Gutachterausschuss Lüneburg

Gutachterausschuss Lüneburg für die Landkreise Harburg, Lüneburg, Lüchow-Dannenberg und Uelzen

Öffentlichkeitsarbeit 50 Jahre GAG in Niedersachsen

 Öffentlichkeitsarbeit 50 Jahre GAG in Niedersachsen

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